Geler Mark law office
שד' ירושלים 18,קומה 1 משרד 104A מגדלי , K-TOWER
אשדוד
טל:   08-6336636
פקס: 08-6336637
משרד עורכי-דין GMKD

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית הוא שם כולל לפרויקטים שנועדו לחדש את סביבת המגורים תוך ניצול משאבי הקרקע לצורך הגדלת יחידות הדיור ושיפור איכות המגורים. בינהן כלולות תמ"א 38 על סוגיה ופינוי בינוי.

לכל בניין יש התאמה אחרת לדרישות והצרכים של הדיירים. אך קודם עלינו להבין מה בכלל כל אחד מהם אומר.

תמ"א 1\38 זהו בעצם מצב של בניה על הקיים. אנו מחזקים את בניין המגורים הקיים בעזרת ממ"ד כנגד רעידות אדמה. מקרה זה מתאים לבניינים של 2 עד 4 קומות על עמודים לרוב, אך אין זה מחייב. תמ"א 1\38 הינו מכוח תוכנית מתא"ר והתהליך להגיע להיתר נע בין שנה לשנתיים.

לרוב הבעיה העיקרית שנתקלים בתוכנית מסוג זה הינה כלכליות העסקה, ולא כל קבלן רוצה או יודע כיצד לבנות במצב שהכדאיות תאפשר לו זאת, אך הפלוס הוא קבלת ממ"ד מרפסת חיפוי בניין ומעלית חדשה. ההקלה בתוכנית הנ"ל הינה במקרה של דייר סרבן ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים. ומספיק חתימות של 80% מבעלי הדירות בכדי לאשר את התוכנית למרות ההתנגדויות.

תמ"א זאת מאפשרת בעצם לבנות תוספת של עד 2 וחצי קומות למעלה וחצי קומה למטה. דהיינו עוד 12 דירות חדשות בנוסף לקיימות. בעיה נוספת בבניה הנ"ל היא כי הקבלן שבונה מחוייב בפתרון חניה רק לדיירים החדשים.

במקרה הנ"ל הדיירים מקבלים תוספת של עד 25 מטר בניה למצב הקיים. כלומר חדר ממד ומרפסת.



תמ"א 2\38 הינה מאוד דומה לפינוי בינוי במספר מקרים, אך עדיין קיים שוני. נתחיל במה התוכנית נותנת. במקרה דנן זהו בעצם סוג של פינוי בינוי קטן. הקבלן בעצם מפנה את הדיירים הורס את הבניין ומשתמש בזכויות הקיימות לאותו בניין בכדי לבנות את המקסימום. הוא אינו מגיש בקשה לשינוי תב"ע שאורכת זמן רב. ולכן תוכנית זאת היא יחסית מהירה בתהליך הזמן כמו התמ"א הראשונה. דרישות לקיום התמ"א הנ"ל היא גודל המגרש עליו נמצא הבניין, דהיינו ניתן לבנות לפחות 400 מטר. הבניין עומד בדרישות תמ"א 1\38.

במקרה הנ"ל בדומה לפינוי בינוי הדיירים מקבלים דירה חדשה בסוף התהליך כאשר ישנו חדר ממ"ד והקבלן ניצל את מקסימום שטח הבניה. גם כאן כמו בתמ"א הראשונה מספיק 80% מחתימות הדיירים ולסרבנים פניה למפקח על הבתים המשותפים לפתרון הבעיה.

במקרה הנ"ל הדיירים מקבלים תוספת של עד 25 מטר בניה למצב הקיים. כלומר חדר ממד ומרפסת.

פינוי ובינוי: הדרישה עפ"י חוק היא מינימום 24 יחידות דיור. דהיינו 24 דירות בכדי לבצע פינוי ובינוי. יתרה על זאת זה מקרה בוא הקבלן מבקש לשנות את התב"ע בכדי להגדיל את יכולת וכמות הבניה שלו, דהיינו לנצל יותר את השטח. וזאת מישום שהתוכנית המקומית כרגע נותנת לו אחוזי רווח נמוכים והוא מעוניין להגדיל אותם. תוכנית זאת בניגוד לתמ"א שהוצגו יכולה לקחת בין 5 ל 7 שנים, רק לקבלת האישורים המבוקשים. במקרה הנ"ל מקבלים הדיירים ברווח הסופי 150% מערך הדירה הנוכחית שלהם. אבל יש לדעת כי במקרה הנדון כאשר קיים דייר סרבן עלינו לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה נזיקית, בית המשפט רשאי לאשר פיצוי לדיירים אשר רצו את התוכנית ולא לחייב בבניה של הפרויקט. למרות שכיום מתחילים להיווצר תקדימים.

לסיכום: לכל בניין יש את התוכנית המתאימה לו, לכל מקרה רצוי לבחון את הרווח הכלכלי ובנוסף אומדן הזמן כלומר כמה זמן לוקח עד שיהיה אפשר לבנות. לפעמים שיקולי הזמן חשובים יותר. בנוסף יש את סדר הפעולות. מומלץ תמיד לבחון את כל האפשרויות ולא לפסול כלום עד לבדיקתן עד תום.