Geler Mark law office
שד' ירושלים 18,קומה 1 משרד 104A מגדלי , K-TOWER
אשדוד
טל:   08-6336636
פקס: 08-6336637
משרד עורכי-דין GMKD

רוצים לעשות תמא38

רוצים לעשות תמ"א או פינוי בינוי? להלן המלצתינו:

כיום השוק רווי בכל מיני מאכרים ומחתימים למינהם. יתרה על זאת גם קהל הקבלנים לרוב מעדיף להחתים בניין ולהניח אותו במגירה ליום סגרירי ובכך בעצם הפרויקט מתעכב או לא מבוצע כלל.

בעיה נוספת הקיימת היא מחלוקת בין הדיירים הגרים או בעלי נכס בבניין המדובר. חלקם רוצים תמ"א 1\38 וחלקם רוצים 2\38 ובעוד מספר רוצים פינוי בינוי. בדרך זו נופל הרעיון של הצלחת הפרויקט.

להלן כללי הברזל בתמ"א לדיירים:

1. לפני תחילת התהליך יש לבחור עו"ד דיירים מנוסה. כאשר אנו בוחנים את עו"ד יש לראות כי יש בידיו הכלים להגן על הדיירים. דהיינו מלבד הבנה ברורה בחוק החוזים יש צורך מוחשי בהבנה בתחום התמ"א והבניה ובעדכונים השוטפים. על עו"ד הדיירים לגשר על המחלוקות בין הדיירים בהתאם לשיקולי החוק וההצלחה (יש אזורים שמיועדים לתמ"א או לפינוי בינוי, ואז רצון הדיירים לא משנה).

2. מומלץ ואף רצוי בליווי העו"ד לגשת לבניין העירייה למחלקת ההנדסה או להוריד מהאינטרננט את זכויות הבניה הקיימות לבניין. בהתאם לזכויות וליכולות הבניה יש לבחור קבלן בניה בסדר גודל המתאים. כלומר בניין שזכויות הבניה שלו מאפשרות תמ"א 1\38 לרוב יבחרו בקבלן קטן עד בינוני ודיירים שזקוקים או קיבלו שינוי תב"ע לרוב יבחרו קבלן גדול וחזק.

3. נסו לאחד את הבניינים לידכם. כאשר מגיעים לקבלן אם פרויקט גדול יותר במספר הדיירים הצמודים כך הפרויקט נהיה כלכלי יותר לקבלן והוא יכול לשפות את הדיירים יותר. בסופו של יום המטרה היא שיפור הדיור וזהו רווח לדיירים ומכירת דירות חדשות שזהו רווח לקבלן.

4. עו"ד הדיירים צריך לבחון את הקבלנים המתאימים לעסקה בסדר גודל כזה או אחר כאשר הדיירים הביאו לפחות 3 קבלנים, וזאת על מנת שהדיירים יוכלו לבחור את מי שמציע להם את הטוב ביותר ונוח להם לבחור בו. ובנוסף כדי שלא יראה כאילו יש עניין בין העו"ד לקבלן. יש לזכור כאשר בוחרים קבלן גדול לעסקה קטנה היחס של הקבלן יהיה בהתאם כנראה.

5. בעת בחינת הקבלנים יש לבדוק מהו החוסן הכלכלי של אותו קבלן, עבודות שבוצעו ולא עבודות עתידיות או בתהליך כרגע. יש לנסוע פיסית ולשוחח אם הדיירים, מלבד איכות הבניה של אותו קבלן יש גם את איכות החיים באותה תקופת בניה, רצוי להבין כי כל אותה תקופה הדיירים גרים באתר בניה. אם הקבלן לא דואג לתנאים סבירים אתם יכולים למצוא את עצמכם בתקופה לא נעימה של נזקים לבניין ולדירה.

6. כאשר מקבלים את החוזה מהקבלן יש לבחון מספר דברים מלבד הסעיפים החוקיים אותם אמור לבחון עו"ד הדיירים. דברים מהותיים לאיכות חיי הדיירים, כגון: שעות העבודה של הפועלים באתר הבניה?, במקרה של נזק בדירה מי משלם ובאיזה תקופת זמן? מה הערבויות והבטחונות שהופקדו לשם כך?, מהי תקופת הזמן להליך הבניה כולו? וכן הלאה.

7. מהו התגמול הראוי לדיירים? כאשר אנו מדברים על תמ"א 1\38 עפ"י חוק ניתן לבנות 25 מטר חדשים, דהיינו מרפסת וממ"ד. כאשר הבניין עצמו אמור לקבל מעלית חדשה, חיפוי חיצוני חדש, והחלפת צנרת ראשית של הבניין. כאשר אנו עוסקים בפינוי ובינוי לרוב מדובר בתחליף של 1:1 כלומר אותה הדירה כמו שהיתה אבל חדשה כאשר אחד החדרים הינו ממ"ד וישנה תוספת של מרפסת. זהו הסטנדרט הקבלני המקובל, מעבר לזה ניתן להתמקח מול הקבלן להגדלת הרווח אך רצוי לא להגזים בכדי שלקבלן יהיה כלכלי לבנות. כולם צריכים להרוויח מהבניה.

8. מה מקבל הקבלן? בתמ"א 1\38 לרוב מקבל הקבלן 12 דירות חדשות בקונסטלציה שונה, קומות למעלה ודירות גן או רק למעלה. הכל תלוי בנסיבות. בפינוי ובינוי בהתאם לתוכנית התב"ע הקיימת בעירייה. יש לזכור כי בבניינים רבי קומות אומנם הדירות הן חדשות והרווח הוא יחסית גדול אבל תחזוקת בניין כזה היא יקרה מאוד, אנשים שגרו בבניינים נמוכים ושילמו וועד עד 100 שקלים פתאום מגיעים לסכומים כמו 700 שקל מרגישים זאת בכיסם.

9. תקופות הזמן בכל פרוצדורה: בתמ"א 1\38 טווח הזמנים קצר יותר דהיינו בין 8 חודשים לשנתיים לקבלת האישורים לכל המאוחר. בעוד בפינוי ובינוי טווח הזמנים יכול להגיע אף ל 6-7 שנים עד לקבלת האישור המיוחל. זמן התהליך מתחיל מרגע חתימת הדיירים על חוזה מול קבלן והכל בהתאם לקשיים אותם תערים העירייה באותה עיר. תקופת הבניה בתמ"א הינה כ 24 חודשים ופינוי בינוי יכול להמשך כ 3 שנים תלוי בגודל הפרויקט.

10. כאשר חותמים על יפויי כוח לקבלן או יזם יש לבחון את תקופת הזמן לה אנו מתחייבים להמתין באותו מסמך. הזמן הראוי לתמ"א 38 הינו כשנה ואילו פינוי ובינוי כ 3 שנים. אף יזם או קבלן לא יתחיל את עבודותו טרם הובטח לו הפרויקט והגיע למספר הדיירים המקסימלי. לפעמים דייר אחד או שניים בפרויקט יכולים לתקוע אותו לשנים רבות אף כי יפסידו בסוף.

לסיכום: מהלך התמ"א או הפינוי בינוי משנה את חיי הדיירים לתקופת זמן ארוכה עד מאוד. אבל בסופו של דבר נותן רמת חיים שונה מי זו בה חיו עד אותו היום. זהו מצב שבו כולם אמורים להרוויח כל עוד קיים איזון בין ציפיות הרווחיות לתמורה. אף אדם לא יעבוד בחינם ולכן הקבלן מחפש כמה שיותר לחסוך ואילו הדיירים רוצים לקבל כמה שיותר "צ'ופרים" ולכן ינסו להתמקח על הנושא. רצוי לקחת איש מקצוע מוסמך אשר מבין בנושא וחי אותו ולא מישהו שעוסק בכך כדרך אגב. אותו עו"ד יוכל להבין בהתאם לתוכניות העירייה מה המצב העדיף לדיירים, תמיד יהיו דיירים שלא יהיו מרוצים אבל מרגע שחתמו על יפויי כוח של העו"ד יהיו הם כפופים להחלטת הרוב והוא שיכריע, כלומר הסיכויים גדלים להצלחת הפרויקט. כמו בבחירת הדירה ובזהירות בה נקטתם כך יש גם לנקוט בבחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט באזור מגוריכם.