Geler Mark law office
שד' ירושלים 18,קומה 1 משרד 104A מגדלי , K-TOWER
אשדוד
טל:   08-6336636
פקס: 08-6336637
משרד עורכי-דין GMKD

רוצים לעשות תמ"א או פינוי בינוי?

רוצים לעשות תמ"א או פינוי בינוי? להלן המלצותינו:

כיום השוק רווי באנשים הקרואים מחתימים. מלבד גם קהל הקבלנים לרוב מעדיף להחתים בניין ולהניח את החתימות במגירה ליום סגרירי ובכך בעצם הפרויקט מתעכב או לא מבוצע כלל.

בעיה נוספת היא מחלוקת בין הדיירים הגרים או בעלי נכס בבניין המדובר. חלק מעוניינים בתמ"א 1\38, וחלק מעוניינים 2\38 ויש כאלה המעוניינים בפינוי בינוי. מחלוקות אלו מכשילות את הצלחת הפרויקט.

להלן כללי הברזל בתמ"א לדיירים:

  1. לפני תחילת התהליך יש לבחור עו"ד מנוסה לדיירים. כאשר אנו בוחנים את עוה"ד יש לראות כי יש בידיו הכלים להגן על הדיירים. מלבד הבנה ברורה בחוק החוזים יש צורך מוחשי בהבנה בתחום התמ"א והבניה ובעדכונים השוטפים. על עוה"ד המייצג את הדיירים לגשר על המחלוקות בין הדיירים בהתאם לשיקולי החוק וההצלחה (יש אזורים שמיועדים לתמ"א או לפינוי בינוי).

  2. מומלץ ואף רצוי לגשת בליווי עוה"ד לבניין העירייה למחלקת ההנדסה או להוריד מהאינטרנט את זכויות הבניה הקיימות לבניין. בהתאם לזכויות וליכולות הבניה יש לבחור קבלן בניה בסדר גודל המתאים. כלומר בניין שזכויות הבניה שלו מאפשרות תמ"א 1\38 לרוב יבחרו בקבלן קטן עד בינוני ודיירים שזקוקים או קיבלו שינוי תב"ע לרוב יבחרו קבלן גדול וחזק.

  3. נסו לאחד את הבניינים לידכם. כאשר מגיעים לקבלן עם פרויקט גדול יותר במספר הדיירים הצמודים, כך הפרויקט יהיה כלכלי יותר עבור הקבלן והוא יכול לשפות את הדיירים יותר.

  4. עוה"ד המייצג את הדיירים צריך לבחון את הקבלנים המתאימים לעסקה בסדר גודל כזה או אחר כאשר הדיירים הביאו לפחות 3 קבלנים, וזאת על מנת שהדיירים יוכלו לבחור את מי שמציע להם את הטוב ביותר ונוח להם לבחור בו. קבלנים הנחשבים "גדולים" יעדיפו שלא לקבל פרויקטים קטנים ועל כן רצוי להתאים את הפרויקט לקבלן על מנת להינות מתוצאה ויחס אישי מיטביים.

  5. בעת בחינת הקבלנים יש לבדוק מהו החוסן הכלכלי של אותו קבלן, עבודות שבוצעו ולא עבודות עתידיות או עבודות שנמצאות בעיצומו של התהליך. יש לנסוע פיזית ולשוחח עם הדיירים, מלבד איכות הבניה של אותו קבלן ישנה גם איכות החיים באותה תקופת בניה. רצוי להבין כי כל אותה תקופה הדיירים גרים בתנאי אתר בניה. אם הקבלן לא דואג לתנאים סבירים אתם יכולים למצוא את עצמכם בתקופה לא נעימה של נזקים לבניין ולדירה.

  6. כאשר מקבלים את החוזה מהקבלן יש לבחון מספר דברים מלבד הסעיפים החוקיים, אותם אמור לבחון עוה"ד המייצג את הדיירים. דברים מהותיים לאיכות חיי הדיירים, כגון: שעות העבודה של הפועלים באתר הבניה, במקרה של נזק בדירה מי משלם ובאיזה תקופת זמן מה גובה הערבויות והביטחונות שהופקדו לשם כך, מהי תקופת הזמן להליך הבניה כולו, וכן הלאה.

  7. מהו התגמול הראוי לדיירים? כאשר אנו מדברים על תמ"א 1\38 עפ"י חוק ניתן לבנות 25 מטר חדשים, דהיינו מרפסת וממ"ד. כאשר הבניין עצמו אמור לקבל מעלית חדשה, חיפוי חיצוני חדש, והחלפת צנרת ראשית של הבניין. כאשר אנו עוסקים בפינוי ובינוי לרוב מדובר בתחליף של 1:1 כלומר אותה הדירה כמו שהייתה אבל חדשה, כאשר אחד החדרים הינו ממ"ד וישנה תוספת של מרפסת. זהו הסטנדרט הקבלני המקובל, מעבר לכך ניתן לשאת ולתת עם הקבלן על תוספות רצויות אחרות, אשר ישפרו את הדירה ועדיין לא יחרגו מהרווח המצופה של הקבלן ובכך ניתן להפיק תוצאה מיטבית לצדדים.

  8. מה מקבל הקבלן? בתמ"א 1\38 לרוב מקבל הקבלן 12 דירות חדשות בקונסטלציה שונה, קומות למעלה ודירות גן או רק למעלה. הכל תלוי בנסיבות. בפינוי ובינוי בהתאם לתוכנית התב"ע הקיימת בעירייה. יש לזכור כי בבניינים רבי קומות אומנם הדירות הן חדשות והרווח הוא יחסית גדול אבל תחזוקת בניין כזה היא יקרה מאוד, וסכומי התשלום לוועד הבית הופכים גבוהים מאוד.

  9. תקופות הזמן בכל פרוצדורה: בתמ"א 1\38 טווח הזמנים קצר יותר, בין 8 חודשים לשנתיים לקבלת האישורים, לכל המאוחר. בעוד בפינוי ובינוי טווח הזמנים יכול להגיע אף ל 6-7 שנים עד לקבלת האישור המיוחל. זמן התהליך מתחיל מרגע חתימת הדיירים על חוזה מול קבלן והכל בהתאם ל#1506;ירייה באותה עיר. תקופת הבניה בתמ"א הינה כ 24 חודשים ופינוי בינוי יכול להמשך כ 3 שנים תלוי בגודל הפרויקט.

  10. כאשר חותמים על יפויי כוח לקבלן או יזם יש לבחון את תקופת הזמן לה אנו מתחייבים להמתין באותו מסמך. הזמן הראוי לתמ"א 38 הינו כשנה ואילו פינוי ובינוי כ 3 שנים.


לסיכום: מהלך התמ"א או הפינוי בינוי משנה את חיי הדיירים לתקופת זמן ארוכה עד מאוד. אבל בסופו של דבר נותן רמת חיים שונה מזו בה חיו עד אותו היום. זהו מצב שבו כולם אמורים להרוויח כל עוד קיים איזון בין ציפיות הרווחיות לתמורה. בעוד שהקבלן יעשה כמיטב יכולתו כדי לחסוך, הדיירים רוצים לקבל כמה שיותר "צ'ופרים" ולכן ינסו להתמקח על הנושא. רצוי לקחת איש מקצוע מוסמך אשר מבין בנושא וחי אותו ולא אדם העוסק בכך כדרך אגב. אותו עו"ד יוכל להבין ולהמליץ בהתאם לתוכניות העירייה מהו המצב העדיף לדיירים. כמו בבחירת הדירה ובזהירות בה נקטתם כך יש גם לנקוט בבחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט באזור מגוריכם. בהצלחה!




בכל עניין ודבר בנושא, משרדנו ידע לתת את הפתרון החל מייצוג הדיירים ועד מציאת הקבלן או היזם המתאים לפרויקט.

לכל שאלה אנו כאן בשבילך- משרד עו"ד מרק גלר

בטלפון: 08-6336636

מייל: mark@gmkd.co.il





הבהרה: האמור לעיל הינו תוכן כללי, ולא ניתן לראות בו כהמלצה או חוות דעת משפטית. לקבלת חוות דעת משפטית מקיפה ובהתאם לנסיבות העניין, ניתן לפנות אלינו.